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兹丹卡 波德卡波娃哪里可以放松房地产市场的调控?--从金融视角看房地产市场

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    要点

    历史经验表明,如果房地产销售量下降,严重依赖“土地融资”的地区房地产政策可能会有所调整。政府性基金收益是区域综合金融资源的重要组成部分。2014年以前,商品房销售增速快于政府基金收入增速。然后,随着温室改革的货币化,两者之间的关系被削弱。2018年10月,温室改革货币化政策明显收紧,意味着政府资金收入对商品房销售的敏感性将重新增强。在“不炒房,因城市政策”的背景下,哪些地区的房地产政策可能出现边际调整?

    2018年第三季度,政府基金收入增长率开始下降,但地区间存在较大差异。2018年,国家基金收入同比增长22.6%,低于2017年,并于2018年8月开始下降。从区域绩效来看,云南、湖南、青海、江西的收入增长率均高于50%,甘肃、海南、天津、黑龙江、北京(基本原因)的收入增长率均为负增长。浙江省和江苏省占全国基金收入的10%以上,政府基金收入超过8000亿元。新疆、甘肃、海南、黑龙江、青海占全国基金收入的比例不足1%,基金收入不足1000亿元。

    浙江、广东、江苏、山东、安徽、天津等土地金融依赖度较高的地区,住房政策略有放松。未来福建、山西、湖北等地政策调整的可能性较大。政府资金收入占综合财力的比重是衡量土地财政重要性的一个很好的指标。浙江、江苏、重庆等11个地区占总财政资源的25%以上。他们中的一些人对房地产政策做了边际调整。然而,与2014年相比,从城市数量和放松政策力度来看,放松是有限的,表明2014年的整体放松现象不会在“住房无投机”的背景下重现。

    土地出让收入影响城市建设政策

    政府性基金收益是地方政府综合财政资源的重要组成部分,国有土地出让收益是政府性基金收益的重要来源。国有土地出让收入占政府资金收入的比例逐年上升,从2015年的76.9%上升到2018年的86.3%(图1)。

    国有土地出让收入的直接来源是地方政府的土地出让,这与地方建筑的政策和发展趋势密切相关。如图2所示,商品房销售增速明显高于政府资金增速。2014年前交货期为半年至一年,2014年后交货期较长,从一年至两年半。这是因为,在2014年之前,没有大规模的棚户区改革。地方政府主要依靠商品房土地使用权出让取得收入,这对商品房的销售金额更为敏感。2014年以后,住房改革的货币化程度提高,地方政府土地出让收入增加,对商品房销售金额的敏感度下降。

    鉴于政府资金收入对房地产市场走势的敏感性,在房地产销售下滑的背景下,根据以往的经验,可以调整更多依赖“土地金融”的地区的房地产政策。

    以2014年为例,受此前房地产调控政策收紧的影响,2012年底商品房全国销售收入达到峰值后开始下滑,政府资金收入增长滞后半年左右。根据2014年的经验,该地区的政府资金占整体财政资源的比例较高,正在更快、更广泛地放宽建设政策(图3)。综合财务资源=一般公共预算收入、政府资金收入、转移支付收入、债务收入。

    2015年以后,商品房销售增速快于政府资金。但是,2018年10月,全国常会要求商品房存量不足、房价上涨压力较大的市、县尽快取消货币安置优惠政策。(与2018年相比,城市和省级住房改革数量

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